L’immobilier et les actifs financiers retrouvent une croissance, mais pourraient subir une correction de marché en 2022 selon certains experts. Faisons le point.
La crise sanitaire liée à la covid-19 a marqué l’économie mondiale au fer rouge en 2020. Cela s’est traduit par une période de récession sans précédent qui a touché tous les secteurs d’activité. En effet, l’immobilier qui fait partie des valeurs refuges s’est retrouvé fortement ralenti. Pour sa part, le marché boursier a également présenté de fortes baisses. Actuellement, les activités ont repris et ont même profité d’un certain rebond. Cela semble refléter une reprise de confiance des investisseurs en l’avenir. Toutefois, en termes de placements, il est essentiel de bénéficier d’un temps d’avance. Pour pouvoir faire une prédiction des tendances pour 2022, il est ainsi essentiel de faire un bilan de la situation.
En 2019, l’immobilier avait présenté une année plus que favorable, avec une hausse de 3,7 % des prix et un coût moyen de 2 110 €/m². Bien que tout le monde anticipait une année 2020 toute aussi florissante, les mesures de confinement ont stoppé net cet élan.
Cet arrêt brutal a touché les opérations immobilières, dont seules les plus prioritaires sont restées sur les bureaux, mais avec un délai de traitement considérablement allongé. De l’autre côté, le secteur du BTP a également subi un arrêt généralisé des chantiers à cause du manque de personnels et d’approvisionnement en matériaux. Le secteur a ainsi démontré aussi bien une baisse de l’offre que de la demande. Toutefois, malgré la légère baisse des prix, ces derniers sont rapidement revenus à leurs anciens niveaux au lendemain de la crise et notamment avec l’arrivée des vaccins. Pour sa part, le secteur du BTP a profité d’un accord avec le gouvernement pour permettre la poursuite des chantiers. Cependant, plusieurs mois seront encore nécessaires en 2021 au secteur pour rattraper son retard.
Le marché de l’immobilier a cependant présenté une modification durable après la crise. En effet, 17 % des ménages ont choisi de quitter les grandes villes pour habiter dans de plus petites localités (besoin d’espace vert). D’autre part, l’essor du télétravail a également influé sur le changement des demandes de location. Il en résulte ainsi une recherche d’équilibre de prix entre les grandes métropoles et les petites villes.
Les mesures de confinement ont affecté tous les acteurs de l’immobilier, de l’octroi de crédit et d’assurance de prêt, jusqu’à la signature des promesses de vente, en passant par la construction. En effet, les demandes de crédits immobiliers ont baissé de 71 % à partir de mars 2020 et ont chuté jusqu’à 85 % au mois d’avril.
D’autre part, le traitement des dossiers a été ralenti par les mesures de confinement et le télétravail. Les demandes de prêts sont toutefois remontées au mois de mai 2020 et ont presque retrouvé leurs niveaux de l’année précédente.
Cette situation a été accompagnée par une légère remontée des taux d’intérêt, lesquels avaient atteint leur niveau le plus bas en novembre 2019 à 1,12 %. Le confinement n’a ainsi eu que peu d’impact sur les taux, bien que de nombreuses banques aient adopté une politique de gel. Après la reprise des activités, les taux ont par contre continué leurs discrètes ascensions, mais restent toutefois à des niveaux très bas. Cela promet ainsi un bon soutien aux transactions.
Alors que le début de l’année 2020 a permis aux investisseurs financiers de profiter d’un environnement de placement aussi favorable qu’en 2019, l’annonce du premier cas de covid a balayé les prévisions. Les places de marché ont d’ailleurs enregistré d’énormes pertes dès que le confinement a été imposé à plus de la moitié de la population mondiale.
En effet, il a suffi de 22 jours pour que le marché des actions américaines enregistre, en 2020, une perte de 20 %. En Europe, la baisse est plus dramatique et atteint 40 %. Face à un tel degré de volatilité, de nombreuses entreprises ont ainsi été forcées de liquider leurs actifs. Cela a accéléré la baisse des marchés.
Afin de s’assurer que le ralentissement économique dû à la covid-19 reste temporaire, les gouvernements et les autorités financières ont adopté des mesures exceptionnelles. En effet, les banques centrales, dont la BCE et la FED, ont compensé la chute du marché par le rachat des actifs.
Des marchés qui ont retrouvé confiance à la fin de l’année 2020, grâce à l’annonce du vaccin contre le coronavirus. Néanmoins, les marchés européens ont clôturé l’année avec une baisse de 5,1 % au niveau de l’EURO STOXX 50. Toutefois, les actifs internationaux démontrent une meilleure situation en terminant positivement l’année avec notamment une hausse de 6,11 % pour le MSCI World. Au titre de l’année 2020, c’est toutefois la Chine qui s’en sort le mieux, avec une hausse de 18,55 % pour le MSCI China.
Ces performances ont surtout été portées par des secteurs à valeur de croissance qui incluent la technologie et la santé. Elles ont également été marquées aux USA par l’élection de Joe Biden, qui a pu mettre en œuvre ses programmes de relance économique. La chute du marché a également été compensée par l’accord autour du Brexit qui a pu être signé entre l’UE et le Royaume-Uni après quatre ans de négociations.
L’augmentation des taux des crédits immobiliers pourrait diminuer leur accessibilité à certains ménages. En effet, même si le gouvernement a promis de mettre en place certains plans d’urgence et même si la BCE a pour but de garder les taux à un bas niveau, certains facteurs sont à prendre en compte. Cela concerne notamment la santé des entreprises dont découlent les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. Cette dernière invite les banques à mettre en place des conditions plus sévères quant à l’octroi des prêts immobiliers.
Toutefois, selon de récentes données, la pierre reste le secteur d’investissement privilégié des Français. En effet, dès le mois de mai 2020, on a constaté une hausse conséquente du nombre de transactions par rapport à la même période de l’année 2019. Selon les mêmes sondages, 14 % des ménages souhaitent investir dans une maison disposant d’un jardin. Après les périodes de confinement, 10 % des Français préfèrent par contre une maison située hors des villes et 8 % sont attirés par les biens en bord de mer. Face à ces nouvelles tendances, les investisseurs doivent ainsi sélectionner minutieusement leurs stratégies locatives, ainsi que leurs emplacements.
Au niveau des prix, les grandes villes françaises n’ont eu à subir aucune baisse suite aux confinements. Au contraire, les ventes se sont multipliées au lendemain de la crise et se sont par exemple reflétées à Paris par une augmentation de 0,5 % des prix sur une période de 3 mois. La hausse a été de 1 % à Toulouse et à Nantes, et a même atteint 1,9 % à Lyon. De plus, ces ventes ont concerné aussi bien le neuf que l’ancien. Actuellement, les prix semblent se stabiliser et la forte reprise du secteur permet de prévoir aucun effondrement du marché sur le long terme.
Les nombreux atouts de l’immobilier permettent d’ailleurs de rester optimiste. En effet, avec la forte croissance démographique actuelle, une augmentation de la demande de logements est attendue pour 2022 et les années suivantes.
Les Français ont actuellement plus confiance dans l’investissement immobilier que dans les autres placements spéculatifs. Ils y voient une valeur refuge et un moyen de constituer un patrimoine à léguer à leurs enfants.
Pour pouvoir anticiper les meilleurs secteurs d’actifs où investir en 2022, il est nécessaire de se pencher sur les prévisions des dividendes des plus grandes entreprises. Ces derniers permettent notamment d’être assez optimistes, puisqu’ils pourront être réinvestis dans le développement de ces mêmes entreprises. En effet, malgré une révision à la baisse pour l’année 2021, les niveaux des dividendes ont été finalement conservés au même niveau que ceux de 2019.
Par ailleurs, on peut aussi tenir compte des prévisions des experts et des communications régulières effectuées par les marchés spécialisés des contrats à terme. Ces dernières semblent présenter la crise liée à la COVID-19 comme n’ayant aucun effet sur les cycles économiques. La crise sanitaire due à la covid a provoqué de nombreuses conséquences économiques. Toutefois, ces dernières sont surtout restées dans le cadre de la politique d’offres des banques centrales, dont la BCE, la Banque de France et la FED. D’autre part, les tendances générales des États de l’OCDE suivent un cycle d’offre qui ne fait pas partie des longs cycles économiques de Kondratieff qui ont une durée de 50 à 60 ans.
Cela signifie ainsi que la période de relance suite à la crise ne pourra pas modifier le cycle actuel. D’ailleurs, celui-ci doit encore continuer sur une période de 15 ans. En outre, le cycle actuel est surtout dominé par le secteur technologique. À ce titre, les innovations, l’essor de l’internet et de l’intelligence artificielle sont en faveur des marchés. Ils permettront d’ailleurs de stimuler la productivité et le rendement des actifs.
La rapide relance du marché financier découle sans aucun doute du soutien des gouvernements et des banques centrales. En effet, l’achat massif des instruments financiers et la baisse des taux ont contribué à la remontée des cours et à la reprise de confiance des investisseurs. Cela signifie ainsi qu’après la crise ces derniers gardent une vision positive de l’avenir des entreprises les plus performantes.
